Especialista explica a diferença entre posse e propriedade e alerta para os riscos dos contratos de gaveta e da falta de registro no Cartório de Imóveis
Milhões de brasileiros acreditam ser proprietários de seus imóveis porque moram no local há anos, pagam IPTU, contas de água e energia elétrica e possuem um contrato particular de compra e venda. Embora esses elementos comprovem a posse e a relação com o imóvel, eles não garantem, por si só, a propriedade perante a lei.
A confusão entre posse e propriedade continua sendo uma das principais causas de disputas imobiliárias no Brasil. Em muitos casos, o problema só aparece quando o imóvel precisa ser vendido, financiado, inventariado ou transferido aos herdeiros.
Registro no cartório garante a propriedade
Pela legislação brasileira, a propriedade de um imóvel somente é adquirida com o registro do título na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Sem esse procedimento, o comprador permanece apenas como possuidor do bem, mesmo que tenha quitado integralmente o imóvel e resida nele por muitos anos.
O registro imobiliário assegura publicidade, autenticidade e segurança jurídica, protegendo o proprietário contra futuras disputas e garantindo validade perante terceiros.
Contratos de gaveta representam risco
Uma das situações mais comuns ocorre com os chamados contratos de gaveta, quando a negociação é realizada apenas por contrato particular, sem que a transferência seja registrada oficialmente.
Embora bastante difundida, essa prática pode gerar sérios problemas.
Os riscos aumentam quando surgem situações como:
- falecimento do vendedor;
- abertura de inventário;
- penhora do imóvel;
- dívidas do antigo proprietário;
- disputas familiares;
- necessidade de financiamento ou venda.
Nesses casos, a ausência do registro pode dificultar ou até impedir o reconhecimento da propriedade.
Usucapião não resolve todos os casos
A legislação brasileira prevê instrumentos para regularizar imóveis, sendo a usucapião um dos mais conhecidos.
Esse mecanismo permite o reconhecimento da propriedade mediante posse prolongada, desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos.
Entretanto, especialistas alertam que existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com exigências específicas.
STJ reforça entendimento sobre usucapião familiar
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o simples divórcio ou separação do casal não caracteriza automaticamente o abandono do lar, requisito necessário para a chamada usucapião familiar.
A decisão reforça que o abandono deve ser efetivamente comprovado, evitando interpretações equivocadas que possam comprometer o direito de propriedade.
O entendimento fortalece a segurança jurídica e impede o uso indiscriminado desse instituto.
Regularização valoriza o patrimônio
Além de evitar conflitos judiciais, a regularização documental traz diversas vantagens ao proprietário.
Entre os principais benefícios estão:
- maior valorização do imóvel;
- facilidade para venda;
- acesso a financiamentos;
- segurança na transmissão aos herdeiros;
- redução dos riscos de litígios.
Do ponto de vista econômico, imóveis regularizados também fortalecem o mercado imobiliário, ampliando o acesso ao crédito e contribuindo para o desenvolvimento urbano.
Especialistas recomendam verificar a situação registral
Antes de comprar, vender ou transmitir um imóvel, é recomendável verificar se a matrícula está devidamente atualizada e se o comprador figura oficialmente como proprietário.
Caso exista divergência entre a posse exercida e a documentação registrada, a orientação é buscar assessoria jurídica especializada para avaliar a melhor forma de regularização.
A falsa sensação de ser proprietário pode permanecer por muitos anos sem causar problemas. Porém, quando surgem inventários, separações, financiamentos ou negociações imobiliárias, a ausência do registro costuma transformar uma situação aparentemente simples em um processo longo, caro e complexo.
Regularizar um imóvel vai além do cumprimento de uma exigência legal. Trata-se de proteger o patrimônio, garantir direitos e assegurar a segurança jurídica das relações imobiliárias.
Aleksander Szpunar é advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.
